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政府被指推地价推手 为保高地价私下"补贴"开发商(转)  

2014-05-13 13:32:00|  分类: 精品转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府被指推地价推手 为保高地价私下"补贴"开发商

2014年05月13日 11:32
来源:21世纪经济报道

以最具代表意义的北京为例,4月,北京二手住宅成交量仅为7616套,为近11个月以来最低水平,在“量跌”之时,二手住宅挂牌价格也开始下调。

与此相对的是,依然火爆的土地市场。

一家第三方机构房地产研究院的数据显示,前4月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为3403亿元,与2013年同期相比增长81.1%,较2012年同期大增330.6%,创造了历史新高。这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势。

其中,截止到4月底,北京的卖地收入已经高达1056亿元,同比上涨92%,相当于2013年全年的58%。

“这也是当前房地产市场出现的一个新命题,即三四线城市库存过剩,一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题。”中国房地产市场学会副会长陈国强21世纪经济报道记者如是表示,三四线库存较多,可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解,而一线城市的高地价会推高房价,房企出于利润的考虑,产品类型上更趋于高端。

看不懂的拿地经

一个月前,中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块,为业内关注。

“该宗地的地块属性有三种,包括居住类用地、托幼用地和中学用地,总成交金额为21亿元,其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米,”中原地产首席分析师张大伟称,长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右,区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右,是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。

对此,一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,看不懂,“即使按照最严格的成本控制,按照目前的市场来看,也很难算得过来账。”

实际上,上述“面粉贵于面包”的情况在一线城市频现,广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域“地王”。

根据中国指数研究院数据,4月,10个重点城市中,北京、上海等5个城市平均溢价率超过30%,其中,成都以66%的平均溢价率排名首位,上海的平均溢价率为65%,北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%,亦创今年新高。

相比重点城市的高溢价的土地出让,二三线城市的土地市场稍显平淡,底价或低溢价成交的情况常见。

21世纪经济报道记者采访了解,沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。

5月5日,沈阳共有五幅土地挂牌出让,最终四地流拍,唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,一般来说,土地市场会慢于一二手市场3-6个月,诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大,在去年就开始回调,相对而言,一二线城市的楼市降温才刚刚开始,预计土地市场的降温会在二三季度显现。

谁在推高地价?

谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况,K8黄金湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者,一方面是出于部分房企在楼市分化的角度,回归一二线城市抢地,激化竞争;另一方面,在供地上,一线城市供地规模更少,也更为稀缺。

以在三四线城市有庞大土地储备的恒大[简介 最新动态]为例,自2013年开始,频频在北京等一线城市高溢价拿地。

“恒大在北京拿的地,利润非常微薄,”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍,不过,在楼市存在分化的情况下,只有在一线城市储备土地的情况下,能做高资产和股价估值,受到境外投资者的认可,以便进一步融资。

除了房企出于战略布局的考虑之外,地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高,也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。

财政部的数据显示,一季度,我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

“为确保土地财政,地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。

以一线城市为例,4月份,北京住宅用地推出量环比下降49%;上海下降75%;广州仅推出1块宅地;深圳无宅地推出。

“在各大房企回归一线城市之时,一线城市也在相应收缩土地供应,供需矛盾下,地价必然会随之推高。”金永祥表示。

也就在2014年年初,国土部也曾表态,原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。

“不管是短期,还是中长期,重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称,这也成为房企补仓的一个重要原因,不管地价如何,对于未来利润率的冲击怎么样,土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。

另外,一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者,“土地市场的实际状况比数据更加惨淡,但是地方政府保地价的手段很多,很多看似高溢价成交的地块,实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”

不过,陈国强也表示,地价上涨推手中,还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度,和以往相比,征地成本在不断上涨,在中央和地方税收体系未改的情况下,地价刚性成本也在上涨


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